Научный круглый стол «НЕПРОТИВОПОСТАВИМОСТЬ ДОГОВОРА ПРИ НАРУШЕНИИ ТРЕБОВАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ: как толковать и применять п.3 ст.433 ГК»

1 июня 2015 года вступила в силу норма п.3 ст.433 ГК РФ, которая закрепила в ГК правило, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента госрегистрации для третьих лиц. Новеллой здесь является фраза про третьих лиц. Ранее как п.3 ст.433 ГК, так и п.1 ст.164 ГК при их буквальном прочтении говорили о том. что при отсутствии госрегистрации договор в принципе не является заключенным и не порождает правовые последствия. Появление в п.3 ст.433 ГК отражает окончательное законодательное признание иной теории, согласно которой отсутствие требуемой регистрации не порочит договор как таковой и не блокирует возникновение относительной правовой связи между сторонами, но лишь препятствует возможности противопоставить такой незарегистрированный договор третьим лицам. Эта теория пришла к нам из французского права и основана на телеологическом толковании закона и анализе целей госрегистрации сделок. Раз сама цель государственной регистрации сделок состоит в том, чтобы опубличить информацию о факте заключения сделок и сделать ее доступной третьим лицам, а отнюдь не в том, чтобы каким-то образом укрепить правовые связи между самими сторонами (в отличие от нотариального удостоверения сделок), то отсутствие регистрации, по мысли авторов данной новеллы и сторонников данной теории, сказывается лишь на противопоставимости, но не на действительности (заключенности) договора.

В принципе, эта идея для российских юристов не стала новостью, так как она ранее постепенно вызревала в недрах практики ВАС РФ. При рассмотрении споров об арендной плате судебная практика ВАС РФ пришла к тому, что, несмотря на отсутствие необходимой регистрации договора аренды, стороны считаются связанными соответствующим обязательством (Постановления Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. N 1051/08 и от 6 сентября 2011 г. N 4905/11). Этот подход в отношении аренды был развит в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (ред. от 25 декабря 2013 г.). Далее этот подход применительно к аренде получил развитие в п. 4 Информационного письма Президиума от 25 февраля 2014 г. N 165. Его применение в отношении договоров долевого участия в строительстве см. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. N 15510/12, а в отношении отсутствия регистрации передачи недвижимости в доверительное управление см. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 октября 2013 г. N 5257/13.

Если в начале ВАС исходил из того, что отсутствие регистрации не мешает признать договорные отношения сторон возникшими, когда договор исполнялся сторонами, то в конце ВАС перестал требовать исполнения: самого подписания достаточно для того, чтобы договор считался заключенным, а обязательства – возникшими; отсутствие регистрации лишь мешает противопоставить такой договор третьим лицам. При этом ВАС исходил из того, что такое противопоставление возможно даже при отсутствии регистрации, если третье лицо знало о незарегистрированном договоре из иного источника (п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года №165). Иначе говоря, на непротивопоставимость незарегистрированного договора может ссылаться лишь субъективно добросовестное третье лицо.

Пункт 3 ст.433 ГК попытался отразить эту идею непротивопоставимости, выработанную в практике ВАС РФ, но не упомянул вопрос о реальном или вмененном знании третьего лица о незарегистрированном договоре. Также при реформе ГК остались нетронутыми ни норма п.1 ст.164 ГК, ни норма п.2 ст.651 ГК, которые в действующей редакции продолжают говорить об отсутствии у незарегистрированной сделки правовых последствий и непризнании незарегистрированного договора заключенным. Тем не менее, новая редакция п.3 ст.433 ГК вынуждает судей смириться с тем, что обе эти нормы теперь должны толковаться в свете идеи непротивопоставимости, отраженной в более поздней норме п.3 ст.433 ГК: в каждую из этих норм теперь необходимо «вчитывать» ту самую фразу про третьих лиц, отраженную в п.3 ст.433 ГК.

Верховный Суд РФ в п.5 Постановления Пленума от 25.12.2018 N 49 в целом подтвердил практику ВАС и это прочтение закона, указав на необходимость толковать п.2 ст.651 ГК через призму непротивопоставимости и уточнив при этом, что третьим лицам договор аренды при отсутствии его регистрации может быть противопоставлен, если третьи лица знали или должны были знать о наличии такого договора (ВАС в Информационном письме №165 говорил только о точном знании).

Тем не менее, целый ряд аспектов пока не прояснен. Далеко не все суды разобрались с доктриной непротивопоставимости, да и в науке имеется целый ряд вопросов к ней. Настоящий научно-практически круглый стол направлен на разбор таких вопросов и проблемных вопросов.

В обсуждении планируется участие следующих спикеров:

Бевзенко Роман Сергеевич
к.ю.н., профессор Исследовательского центра частного права им.С.С.Алексеева при Президенте РФ, начальник Управления частного права ВАС РФ (до августа 2014 г.), член рабочей группы по подготовке реформы ГК РФ, партнер Юридической компании «Пепеляев Групп», действительный государственный советник юстиции Российской Федерации 2 класса

Церковников Михаил Александрович 
к.ю.н., доцент Исследовательского центра частного права при Президенте РФ;

Зайцев Олег Романович
к.ю.н., консультант Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ, руководитель Банкротного клуба, до 2014 г. ведущий советник Управления частного права ВАС РФ

Латыев Александр Николаевич
к.ю.н., руководитель практики Юридической фирмы «Интеллект-С» (Екатеринбург)

Карапетов Артем Георгиевич
д.ю.н., директор Юридического института «М-Логос», профессор Высшей школы экономики, главный редактор журнала «Вестник экономического правосудия»

Программа

1. Общие вопросы
— Какой стандарт осмотрительности вменяется третьему лицу при отсутствии регистрации? Можно ли незарегистрированный договор противопоставить третьему лицу, которое не знало точно, но могло бы узнать о договоре, прояви оно принятый уровень осмотрительности? Или необходимо точное знание или грубая неосторожность («со всей очевидностью не мог не знать»)? Соотнесение положений п.5 Постановления Пленума ВС РФ №49 от 25.12.2018 на сей счет с положениями п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ №165
— Могут ли считаться третьими лицами по смыслу п.3 ст.433 ГК государственные органы (налоговые, лицензирующие и т.п.)?

2. Аренда
— Круг третьих лиц, которым нельзя противопоставить незарегистрированный договор: а) новые собственники в контексте ст.617 ГК, б) арендодатель при отсутствии регистрации субаренды и попытке субарендатора потребовать заключения с ним прямого договора при прекращении аренды (ст.618 ГК), в) новые арендаторы при попытке прежнего арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора в рамках реализации преимущественного права на пролонгацию договора аренды на новый срок (ст.621 ГК), г) ответчики по негаторным искам, которые пытаются заявить арендаторы (ст.305 ГК)…
— Последствия отсутствия регистрации соглашения об изменении договора аренды в контексте п.2 ст.164 ГК: может ли новый собственник отрицать правовой эффект соглашения об изменении договора аренды, достигнутого прежним собственником и арендатором? Применяются ли п.2 ст.164 ГК и п.3 ст.433 ГК к одностороннему изменению условий договора аренды?
— Последствия непогашения записи об аренде в отношении возможности противопоставить третьим лицам прекращение договорных отношений: в чем отличие аренды и ипотеки в данном отношении? Применимо ли положение п.2 ст.8.1 ГК о прекращении прав на зарегистрированное имущество только с момента внесения соответствующей записи в реестр не к вещным правам на недвижимость, а к праву аренды недвижимости?

3. Долевое участие в строительстве:
— Последствия отсутствия регистрации договора долевого участия и «двойная продажа»: как соотносятся п.3 ст.433 ГК и ст.398 ГК?
— Последствия отсутствия регистрации договора в случае банкротства застройщика: можно ли противопоставить незарегистрированный договор участия в долевом строительстве иным кредиторам застройщика?

4. Уступка требования, вытекающего из зарегистрированного договора, и перевод долга, вытекающего из такого договора
— В чьей имущественной массе находится требование/долг в случае отсутствия регистрации и возбуждения против одной из сторон дела о банкротстве: могут ли считаться третьими лицами, которым нельзя противопоставить незарегистрированный договор, кредиторы одной из сторон?

5. Действие принципа (не)противопоставимости в отношении договоров, заключенных до 1 июня 2015 года и появления п.3 ст.433 ГК
— Определение даты, с которой к заключенным договорам, не прошедшим регистрацию, будет применяться данный принцип

Дополнительные материалы: